Įsivaizduokite situaciją: ilgai lauktas naujo būsto įsigijimas, įkurtuvės, pirmieji mėnesiai naujuose namuose – ir staiga pradeda aiškėti problemos, kurių apžiūros metu niekas nepastebėjo. Grindų dangos deformacijos, pelėsis, drėgmė, nesandarūs langai, skilinėjančios sienos ar net rimti konstrukciniai trūkumai. Neretai pirkėjai tokiose situacijose pasijunta bejėgiai – ypač tada, kai vystytojas ar pardavėjas bando atsakomybę perkelti kitiems arba apskritai neigia problemos egzistavimą.
Tačiau, kaip pastebi advokatų profesinės bendrijos AVOCAD teisininkė Kamilė Šemeklytė, būsto pirkėjas tokiose situacijose turi gerokai daugiau teisių, nei dažnai mano pats. „Praktikoje vis dar pasitaiko atvejų, kai gyventojai, pastebėję defektus, delsia reaguoti arba pasikliauja vien žodiniais rangovo pažadais. Tuo metu svarbiausia tampa ne emocijos, o tinkamai užfiksuoti faktai ir aiškus veiksmų planas“, – sako K. Šemeklytė.
Kas yra laikytina defektu ir kada atsakomybė už defektus tenka pirkėjui?
Defektu laikomas būsto trūkumas, dėl kurio turtas neatitinka kokybės reikalavimų, sutarties sąlygų arba įprastos paskirties. Anot teisininkės, vienas svarbiausių aspektų tokiose bylose – nustatyti, ar defektai buvo akivaizdūs būsto įsigijimo metu, ar jie paaiškėjo vėliau ir objektyviai negalėjo būti pastebėti pirkėjo anksčiau.
„Teismai ne kartą yra pabrėžę, kad pirkėjas neprivalo turėti specialių statybos žinių ar atlikti sudėtingų techninių patikrinimų prieš įsigydamas būstą. Jei trūkumai išryškėja tik eksploatacijos metu ir pirkėjas neturėjo galimybės šių defektų pastebėti įprastos apžiūros metu, jie laikytini defektais, už kuriuos yra atsakingas pardavėjas“, – aiškina AVOCAD teisininkė.
Antra, itin svarbu nustatyti ir tai, ar pardavėjas apie egzistuojančius trūkumus informavo pirkėją, parduodant būstą, ar ne. Pardavėjui informavus pirkėją, o pirkėjui vis tiek nusprendus įsigyti būstą su pirkėjo nurodytais trūkumais, visa atsakomybė už šiuos trūkumus pereina pirkėjui ir pirkėjas nebeturi ir ateityje, visu garantiniu laikotarpiu, nebeturės teisės reikšti pretenzijų dėl defektų, apie kuriuos buvo pardavėjo pirkėjui atskleista ir šis atskleidimo faktas buvo užfiksuotas raštu.
Taigi, pasak K. Šemeklytės, atsakomybė pirkėjui už nustatytus defektus galėtų pereiti šiais atvejais, t. y. pirma, jeigu defektas buvo akivaizdus turto įsigijimo momentu ir šio defekto nustatymui nereikėjo jokių specialių žinių (vizualūs defektai), antra, jeigu pardavėjas raštiškai informavo iki būsto įsigijimo pirkėją apie egzistuojančius defektus, tačiau pirkėjas vis tiek nusprendė įsigyti būstą. Visais kitais atvejais atsakomybė už nustatytus defektus tenka pardavėjui, nebent pardavėjas įrodo, kad nustatyti defektai yra sąlygoti normalaus susidėvėjimo, jo netinkamo naudojimo ar trečiųjų asmenų kaltų veiksmų.
Garantiniai terminai: ką svarbu žinoti?
Lietuvos teisėje statybos darbams taikomi garantiniai terminai, tačiau daugelis gyventojų nėra tikri, kiek laiko jie galioja ir ką realiai apima.
Pagal LR Civilinį kodeksą:
- bendras garantinis terminas statybos darbams – 5 metai;
- paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.) taikomas 10 metų garantinis terminas;
- tyčia paslėptiems defektams – net 20 metų garantinis terminas taikytinas.
Kaip pastebi K. Šemeklytė, itin svarbu žinoti tai, kad garantiniai terminai yra pradedami skaičiuoti ne nuo būsto įsigijimo dienos, o nuo statinio pripažinimo naudoti tinkamu dienos. Konkrečiai, tai kiekvienu atveju itin svarbu išsiaiškinti statybos užbaigimo akto datą arba deklaracijos apie statybos užbaigimo patvirtinimo datą. „Būtent šis dokumentas yra atskaitos taškas, nuo kurio yra pradedami skaičiuoti garantiniai terminai“, – teigia ji.
Rangovo ar pardavėjo atsakomybė: į ką kreiptis?
Praktikoje gyventojai neretai susiduria su situacija, kai pardavėjas nukreipia į rangovą, rangovas – į subrangovą, o pirkėjas lieka tarp kelių atsakomybės besikratančių šalių.
Anot AVOCAD teisininkės, tokiose situacijose svarbu suprasti, kad pirkėjas nebūtinai privalo pats aiškintis visą vidinę statybų grandinę. „Teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad už parduoto daikto kokybę pirmiausia atsako pardavėjas, o vidiniai santykiai tarp vystytojo, rangovo ar subrangovų jau yra jų tarpusavio klausimas“, – sako K. Šemeklytė. Ji taip pat pažymi, kad kiekvieną situaciją būtina vertinti individualiai – reikšmės turi sutartys, faktinės aplinkybės, defektų pobūdis bei jų atsiradimo priežastys.
Didžiausia klaida – per vėlai pradėti rinkti įrodymus
Pasak teisininkės, viena dažniausių problemų – gyventojai ilgą laiką bando konfliktą spręsti „gražiuoju“, tačiau tuo metu nesaugo įrodymų. „Žodiniai pažadai, neužfiksuoti statytojo, jo pasitelktų rangovų vizitai, apžiūrint defektus ar telefono skambučiai vėliau teisme turi labai ribotą vertę. Vos pastebėjus defektus svarbu juos fotografuoti, filmuoti, fiksuoti datas, kreiptis raštu ir išsaugoti visą komunikaciją“, – pabrėžia ji.
Dar viena itin svarbi priemonė – nepriklausoma ekspertizė. „Ekspertizė dažnai tampa kertiniu įrodymu byloje. Ji padeda nustatyti ne tik pačius trūkumus, bet ir jų atsiradimo priežastis, darbų kokybės neatitikimus bei galimą žalos mastą“, – aiškina K. Šemeklytė. Anot jos, praktikoje būtent profesionaliai parengtos ekspertų išvados neretai tampa priežastimi, kodėl ginčas išsisprendžia dar nepasiekęs teismo.
Kada galima reikalauti kompensacijos?
Priklausomai nuo situacijos, būsto pirkėjas gali reikalauti pašalinti defektus, sumažinti būsto kainą, atlyginti nuostolius, kompensuoti remonto išlaidas, tam tikrais atvejais – net nutraukti sutartį.
Vis dėlto, pasak AVOCAD teisininkės, svarbiausia tokiuose ginčuose – veikti laiku. „Didžiausia klaida yra tikėtis, kad problema išsispręs savaime arba kad užteks žodinio susitarimo. Kuo anksčiau žmogus pradeda sistemingai rinkti įrodymus ir vertinti savo teisinę situaciją, tuo didesnė tikimybė apginti savo interesus“, – sako K. Šemeklytė.
Nors būsto įsigijimas daugeliui žmonių yra vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų, praktika rodo, kad net ir naujos statybos projektai negarantuoja sklandžios kasdienybės. Todėl teisininkai pataria į pirmuosius signalus nenumoti ranka – būtent ankstyva reakcija dažnai lemia, ar defektų istorija baigsis paprastu remontu, ar ilgu ir brangiu ginču.
