Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas
SEB būsto kainų lūkesčių indeksas, pasiekęs piką praėjusių metų pabaigoje, po truputį leidžiasi žemyn. Tai nestebina ir toks pokytis turėtų būti vertinamas teigiamai, nes šie ženklai rodo galimą būsto rinkos atvėsimą. Rinka išlieka aktyvi, o metinis būsto kainų augimas gerokai lenkia pajamų augimą. Didėjant palūkanų normoms, augant pasiūlai pirminėje rinkoje ir išliekant įtemptai geopolitinei situacijai, tikėtinas tolesnis lūkesčių bei visos rinkos ramdymasis.
Lūkesčių indeksas traukiasi, bet lieka gerokai aukštesnis nei istorinis vidurkis
2026 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 63 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų manė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 8 proc. manė, kad būstas pigs, 22 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 7 proc. neturėjo nuomonės.
SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 55 punktai, kai prieš ketvirtį ji siekė 59 punktus, o prieš metus – 49 punktus. Vilniaus regiono gyventojai buvo kiek optimistiškesni: ten 68 proc. manė, kad būstas brangs, o 4 proc. laukė, kad jis at 2026 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa (apklausa atliekama reguliariai kas ketvirtį penkioliktus metus iš eilės) atskleidė, kad 63 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų manė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 8 proc. galvojo, kad būstas pigs, 22 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 7 proc. tuo klausimu nuomonės neturėjo.
Dar vienas stiprus ketvirtis būsto rinkoje
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius Lietuvoje trečią šių metų ketvirtį buvo 5 proc. didesnis nei pernai tuo pačiu metu ir didžiausias per tokį ketvirtį bent per pastaruosius dvidešimt metų. Tačiau metinis pokytis buvo panašus kaip ir antrą šių metų ketvirtį, o tai rodo, kad paklausa nebeturi jėgų augti dar stipriau. Akivaizdu, kad visų metų sandorių skaičius nesieks rekordinio 2021 metų lygio.
Kaip ir ankstesniais ketvirčiais, sparčiau augo registruotų individualių gyvenamųjų namų, o ne butų sandorių skaičius. Tokius pokyčius lemia ne tik santykinai labiau pastaraisiais metais išaugusios butų kainos, bet ir gausesni namų pirkimai mažesnėse savivaldybėse. Labiausiai namų pardavimai augo Šilutės, Prienų, Anykščių, Radviliškio, Kretingos savivaldybėse. Tikėtina, kad pagausėjusius sandorius tokiose savivaldybėse lemia ne tik gerėjanti ten gyventojų finansinė padėtis, bet ir iš antros pakopos pensijų fondų atsiimtos lėšos. Taip pat registruotų sandorių skaičius didėja dėl anksčiau rezervuotų bei preliminariomis sutartimis įsigytų naujų butų Vilniuje sandorių užbaigimo.
Pirminėje būsto rinkoje trečią ketvirtį aktyvumas buvo minimaliai mažesnis nei pernai tuo pačiu laikotarpiu. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, Vilniaus pirminėje rinkoje per praėjusį ketvirtį parduota beveik 1,4 tūkst. butų. Būsto pasiūla sostinėje trečią ketvirtį dar augo ir buvo rekordinė. Paklausai stabilizuojantis, o pasiūlai didėjant, rinka vis labiau krypsta pirkėjo pusėn, o tai rodo, kad po ankstesnio kainų šuolio ateina ramesni metai.
Trečią ketvirtį vienu svarbiausių pokyčių rinkoje buvo nuo rugpjūčio 1 d. įsigalioję Atsakingojo skolinimosi nuostatų pakeitimai. Dėl jų sąlygos pasiskolinti gerėjo pirmą būstą įsigyjantiems pirkėjams, tačiau prastėjo besiskolinantiems ne pirmam būstui įsigyti. Panašu, kad šie veiksniai vienas kitą atsveria ir bendra įtaka rinkai buvo minimali. Tikėtina, kad paskutinį metų ketvirtį būsto sandorių skaičius bus labai panašus kaip ir pernai. Situacija rinkoje pasikeitusi, palyginti su praėjusių metų pabaiga – nebėra tokių veiksnių ir tokios skubos pirkti būstą. Dėl padidėjusių būsto kainų, išaugusių palūkanų bei aukštesnės infliacijos matysime lėtesnes būsto rinkos apsukas.
Būsto kainų augimas vis dar nelėtėja
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina Lietuvoje antrą ketvirtį buvo vidutiniškai 14 proc. didesnė nei pernai tuo pačiu metu. Trečią ketvirtį metinis pokytis veikiausiai buvo dar didesnis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį antrinėje rinkoje parduotų butų kaina buvo jau 19 proc. didesnė nei tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Būstas labiau brango už sostinės ribų. Įvairių nekilnojamojo turto vystymo bendrovių duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos per metus padidėjo daugiau nei dešimtadaliu.
Beveik penktadaliu per metus padidėjusios vidutinės būsto kainos Lietuvoje aiškiai rodo buvusius paklausos ir pasiūlos disbalansus, prie kurių nemažai prisidėjo sukelti lūkesčiai dėl II pakopos pensijų fondų reformos ir Atsakingojo skolinimosi nuostatų pakeitimų. Žinoma, šiemet ir toliau augo gyventojų pajamos, tačiau pokytis paaiškina tik dalį būsto kainos augimo. Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių antrą ketvirtį buvo 9,1 proc. didesnis nei pernai.
Tikėtina, kad vėstant būsto rinkos aktyvumui, kitąmet turėtų stabilizuotis ir būsto kainos. Vis labiau jausis padidėjusių tarpbankinių EURIBOR palūkanų normų įtaka būsto rinkai. Dar metų pradžioje 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma laikėsi arti 2,1 proc., o šią dieną ji jau beveik priartėjusi prie 3 procentų. SEB ekonomistai mano, kad Europos Centrinis Bankas bazines palūkanas didins dar du kartus po 0,25 proc. punkto – gruodį ir kovą. Tiesa, kol kas palūkanos vis dar yra toli nuo 4 proc. – tokių EURIBOR palūkanų normų buvo praėjusio palūkanų normų didinimo ciklo pike 2024 m. pradžioje.
Lūkesčiai dėl būsto kainų metų pabaigoje turėtų būti kuklesni
Tikėtina, kad paskutinis metų ketvirtis būsto rinkoje išliks istoriškai aktyvus, tačiau vis labiau bus juntami atsitraukimo nuo piko ženklai. Vargu ar geopolitinė rizika mažės – priešingai, ji mūsų regione gali dar labiau augti, o aukštos energetikos produktų kainos vis labiau prastins gyventojų nuotaikas. Tikėtina, kad 6 mėn. EURIBOR palūkanų normos išliks ne mažesnės nei dabar. Būsto įperkamumo rodikliai blogės ir dėl to, kad metinis būsto kainų pokytis lenks vidutinio darbo užmokesčio pokytį.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2026 m. rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 002 15–74 metų gyventojai 108-iose šalies vietovėse.
