Naujų būstų statybos Vilniuje mastas ir vieta priklauso ne tik nuo pirkėjų paklausos ar vystytojų norų, bet ir nuo daugybės kitų veiksnių, tokių kaip miesto Bendrasis planas, želdynai, rajono savitumas, infrastruktūra ir žemės nuosavybė. Nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Realco“ Projektavimo departamento vadovė Rima Kerienė ir Vilniaus miesto savivaldybės vyriausioji architektė Laura Kairienė paaiškina, kad NT vystymas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atitikti daugybę reikalavimų.
„Pirkėjas paprastai mato tik galutinį rezultatą – pastatą, sutvarkytą aplinką ir infrastruktūrą. Tačiau retas žino, kiek etapų reikia pereiti, kol konkrečioje vietoje atsiranda projektas. NT vystymas nėra tiesiog sklypo įsigijimas, statyba ir pardavimas – projektas turi atitikti miesto planus, derėti prie konkretaus rajono charakterio, kraštovaizdžio ir aplinkinio užstatymo“, – pažymi R. Kerienė.
Pasak L. Kairienės, miesto užduotis – užtikrinti, kad ten, kur statomas būstas, kurtųsi kokybiška gyvenamoji aplinka, infrastruktūra ir geras susisiekimas, o plėtra neištrintų rajonų skirtumų. Svarbu įvertinti, kas konkrečioje vietoje žmonėms vertinga ir ko trūksta: kartais tai reiškia intensyvesnę statybą, kartais – sprendimą papildomai netankinti ir investuoti į jau susiformavusio rajono kokybę.
Vilniaus bendrasis planas nustato miesto vystymo galimybes, apibrėždamas užstatymo parametrus, saugomas žaliąsias teritorijas, gatves ir viešąsias erdves. Konkretų investicinį sprendimą priima žemės savininkas ar plėtotojas. „Naujieji Pašilaičiai“ yra pavyzdys, kaip plėtra nukreipiama nuo fragmentiško „sklypas po sklypo“ vystymo į vientisą rajono formavimą, numatant būstą, paslaugas, infrastruktūrą ir darbo vietas.
Kodėl Pašilaičiai plečiasi, o Karoliniškės – ne?
R. Kerienė pastebi, kad net ir radus laisvą valstybinės žemės sklypą senesniame rajone, jame įgyvendinti projektą gali būti labai sudėtinga, nes gyventojai dažnai kritiškai nusiteikę pokyčiams.
L. Kairienė aiškina, kad naujos statybos intensyvumą lemia ne tik rajono patrauklumas ar atstumas iki centro, bet ir urbanistinė struktūra bei plėtrai tinkama žemė. Pašilaičiuose galimybę formuoti naujus kvartalus sudarė buvusių garažų ir sandėliavimo teritorijų transformacija. Bendrasis planas Pašilaičiuose numato intensyvesnę plėtrą, o Šiaurinės gatvės projektas gerina susisiekimą.
Karoliniškėse situacija yra priešinga: didžioji dalis rajono jau susiformavusi, jame daug viešųjų erdvių ir žaliųjų teritorijų. Todėl Karoliniškėse labiau orientuojamasi į esamos struktūros gerinimą ir atnaujinimą.
Skirtingose vietose – savitas kontekstas
NT vystymą gali paskatinti ar apsunkinti Bendrojo plano reikalavimai, saugomos teritorijos, paveldas, želdynai ir architektūros reikalavimai. Skirtingose miesto dalyse projektams keliami skirtingi lūkesčiai, atsižvelgiant į rajono istorinį, modernistinį ar kitokį charakterį. Nauja architektūra turi suprasti vietą, į kurią ateina, ir derėti su aplinka.
Fragmentuota nuosavybė ir poreikis sutarti tarp daugelio savininkų lėtina plėtrą. Viešosios žemės poreikis mokykloms, gatvėms ir kitai infrastruktūrai taip pat riboja statybų mastą. Be to, svarbus ekonominis projekto įgyvendinamumas, apimantis žemės kainą, statybos kaštus ir finansavimo sąlygas.
R. Kerienė priduria, kad vystytojui svarbus ne tik sklypo įsigijimo kaina, bet ir jo plėtros potencialas, būsimų gyventojų poreikiai, susisiekimas ir infrastruktūra. Ji pateikia „Just-In“ projektą kaip pavyzdį, kaip nuo idėjos iki statybų gali praeiti keli metai, įskaitant detaliojo plano projektavimą, konkursus, derinimus ir leidimus.
„Vis dėlto ilgas procesas savaime nereiškia, kad laikas prarandamas. Gerai įsivertinus ir susiplanavus darbus, projekto rengimo metu galima jo nemažai sutaupyti. Labai naudinga kuo ankstesniame etape pradėti diskusijas su miesto vyr. architektės biuru, kitomis institucijomis bei visuomene ir kartu ieškoti geriausio sprendimo miestui, gyventojams ir vystytojui“, – nurodo „Realco“ atstovė.
