Nuo rugpjūčio 1 d. perkant pirmąjį būstą su paskola pakanka 10 proc. pradinio įnašo, palyginti su ankstesniais 15 proc. Šį pakeitimą Lietuvos bankas inicijavo siekdamas palengvinti būsto įsigijimą, nes finansiniu požiūriu pajėgiems gyventojams vis sunkiau sukaupti pradinę sumą. Tačiau nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Realco“ ekspertai kelia abejones, ar šis pokytis iš esmės pagerins būsto įperkamumą.
„Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas pripažįsta, kad, mažėjant gyventojų galimybėms įsigyti būstą, reikalavimų švelninimas yra sveikintinas. Jis skaičiuoja, kad, lyginant 50 kv. m būstą sostinėje, kurio kvadratinio metro kaina liepos mėnesį siekė apie 4,2 tūkst. eurų (bendra kaina – apie 211,2 tūkst. eurų), pradinio įnašo suma sumažėja nuo maždaug 31,7 tūkst. eurų (15 proc.) iki apie 21,1 tūkst. eurų (10 proc.). Nors tai vis tiek didelė suma, ji yra maždaug trečdaliu mažesnė.
Vis dėlto M. Chmieliauskas atkreipia dėmesį į būsto kainų augimą. Prieš metus naujos statybos būsto kvadratinis metras Vilniuje kainavo vidutiniškai 3,9 tūkst. eurų, taigi analogiškas 50 kv. m butas kainuotų apie 194,6 tūkst. eurų, arba 16,6 tūkst. eurų pigiau nei dabar.
Anot jo, būsto paklausą palaiko auganti šalies ekonomika, gyventojų pajamos ir į NT nukreipiamos lėšos iš II pensijų pakopos. Tačiau būsto kainoms įtakos turi ir auganti statybų savikaina (brangstančios medžiagos, transportas, darbo jėga), geopolitinė įtampa ir jos sukelti energijos kainų svyravimai. Birželį infliacija Lietuvoje siekė 5,4 proc., buvo antra didžiausia Europos Sąjungoje (ES).
Kodėl mažesnio įnašo gali nepakakti?
M. Chmieliausko vertinimu, mažesnis pradinis įnašas gali šiek tiek palengvinti būsto įsigijimą, bet greičiausiai neturės reikšmingo poveikio NT rinkos aktyvumui. Būstui brangstant, sumažinto pradinio įnašo nauda mažėja – netrukus 10 proc. įnašas gali prilygti buvusiems 15 proc.
Pardavimų mažėjimas, anot jo, jau rodo dabartinę situaciją: sausį Vilniuje nupirkta beveik 700 naujų butų, o liepą – 389. Pirkėjai tampa atsargesni, nes įpirkti būstą darosi sunkiau. Be to, mažesnį pradinį įnašą lydi brangstančios paskolos ir griežtesnis gyventojų mokumo vertinimas.
Lietuvos banko duomenimis, birželio pradžioje 6 mėn. EURIBOR buvo apie 0,4 procentinio punkto aukštesnis nei prieš konfliktą Artimuosiuose Rytuose. Dėl to 130 tūkst. eurų paskolos, paimtos 25 metams, mėnesio įmoka padidėja apie 28 eurais. Naujų būsto paskolų palūkanos sausį–birželį pakilo nuo 3,7 iki 4 proc., o EURIBOR gali toliau kilti.
Nuo rugpjūčio keičiasi ir mokumo vertinimo tvarka. Iki šiol paskolos įmoka negalėjo viršyti 40 proc. pajamų, o su 5 proc. palūkanomis apskaičiuota įmoka – 50 proc. Nuo rugpjūčio lieka vienas reikalavimas: su 6 proc. palūkanomis apskaičiuota įmoka negali viršyti pusės paskolos gavėjo ar bendraskolių pajamų. Tai taikoma net tuomet, kai realios palūkanos yra mažesnės.
„Pavyzdžiui, perkant 211,2 tūkst. eurų kainuojantį būstą su 10 proc. pradiniu įnašu, paskolos suma siektų apie 190,1 tūkst. eurų. Imant ją 30 metų ir grąžinant anuiteto būdu, pagal 6 proc. palūkanų testą mėnesio įmoka siektų maždaug 1 140 eurų. Vadinasi, paskolos gavėjo arba bendraskolių pajamos į rankas turėtų siekti dvigubai daugiau – bent 2 280 eurų per mėnesį. Bankas gali reikalauti ir didesnių pajamų, nes vertina kitus finansinius įsipareigojimus, šeimos išlaidas ir pajamų tvarumą“, – aiškina „Realco“ pardavimų direktorius.
Sunkumai dėl antros ir paskesnės būsto paskolos
Pasak M. Chmieliausko, nors pirmojo būsto pirkėjams dėl pradinio įnašo sąlygos lengvėja, antros ar paskesnės būsto paskolos ėmimas tampa sudėtingesnis. Pastariesiems ir toliau reikės 30 proc. pradinio įnašo, tačiau nuo rugpjūčio tapo sunkiau pasinaudojus išimtimi jį sumažinti iki 15 proc.
Anksčiau 15 proc. įnašo pakakdavo, jei ankstesnės paskolos likutis nesiekė pusės įkeisto būsto vertės. Dėl kylančių NT kainų ši sąlyga atitiko vis daugiau žmonių, nors pusės paskolos jie dar nebuvo grąžinę. Nuo rugpjūčio NT vertės augimo nebepakanka – reikia grąžinti daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos.
Pavyzdžiui, perkant NT už 211,2 tūkst. eurų, pirmojo būsto pirkėjui 10 proc. pradinis įnašas siektų apie 21,1 tūkst. eurų, o antros ar paskesnės paskolos atveju, taikant 30 proc. įnašą – apie 63,4 tūkst. eurų. Dėl šių pokyčių, Lietuvos banko vertinimu, dalis gyventojų dar 2025 m. galėjo skubėti pasinaudoti senąja tvarka, todėl antrų būsto paskolų srautas išaugo apie 70 proc.
Šiais pakeitimais siekiama apsunkinti investuotojų skolinimąsi ir pristabdyti NT kainų augimą, kad pirmąjį būstą įsigyjantiems žmonėms būtų lengviau. Tačiau, „Realco“ atstovo teigimu, lieka klausimas, kiek tai pasiteisins praktikoje.
„Mūsų duomenimis, nemaža dalis antrą ar paskesnį būstą įsigyjančių žmonių skiria gerokai daugiau nei 30 proc. nuosavų lėšų, o kai kuriuose projektuose beveik 40 proc. pirkėjų apskritai nesiskolina. Todėl griežtesnės sąlygos investuotojams gali turėti ribotą poveikį – jie yra mažiau jautrūs pradinio įnašo dydžiui ir NT dažnai vertina kaip ilgalaikę investiciją. Tuo metu pirmojo būsto pirkėjams mažesnio įnašo naudą gali greitai nusverti toliau kylančios būsto kainos“, – sako M. Chmieliauskas.
„Realco“ yra viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Įmonė, šiemet mininti 20-ąsias veiklos metines, plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, išsiskiriančius aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams Lietuvoje ir užsienyje.
