Senos statybos būstas Lietuvoje sudaro reikšmingą dalį sandorių, ypač didmiesčiuose, kur pirkėjus traukia patrauklesnė kaina ir išvystyta infrastruktūra. Vis dėlto ekspertai pastebi, kad sprendimas įsigyti tokį būstą neretai priimamas per siaurai vertinant rizikas – dėmesys sutelkiamas į kainą ir įrengimą, o ilgalaikiai finansiniai įsipareigojimai ar pastato būklė lieka antrame plane.
Techninė būklė – dažniausiai nuvertinama
Nekilnojamojo turto portalo „Aruodas“ duomenimis, per pastaruosius metus būsto kainos Vilniuje augo apie 17 proc., o rinkoje išlieka aiškus skirtumas tarp naujos ir senos statybos būsto kainų – nauji projektai paprastai kainuoja brangiau. Dėl to nemaža dalis gyventojų jų ieško senesnės statybos daugiabučiuose.
Tačiau kaip pastebi „Citadele“ banko Baltijos šalių klientų patirties tobulinimo centro vadovė Rasa Narė, vertinant senos statybos būstą, būtina suprasti, kad perkamas ne tik konkretus butas, bet ir dalis viso namo – su jo technine būkle, energetiniu efektyvumu ir ateities investicijų poreikiu. Būtent šie veiksniai, pasak jo, dažniausiai turi didžiausią įtaką ilgalaikėms išlaidoms.
„Nors vizualiai sutvarkytas butas dažnai sukuria saugumo įspūdį, praktikoje tai neeliminuoja sisteminių problemų, būdingų senesniems daugiabučiams. Pirkėjai linkę pervertinti vidaus apdailos svarbą ir nepakankamai įsigilinti į inžinerinių sistemų būklę, nors būtent jos dažniausiai tampa didžiausių papildomų išlaidų šaltiniu“, – sako R. Narė.
Jos teigimu, senesniuose namuose neretai susiduriama su nusidėvėjusiais vamzdynais, pasenusiais elektros tinklais ar neefektyviais šildymo sprendimais, o tai reiškia tikėtiną poreikį investuoti artimiausiais metais.
„Tokios išlaidos kaip stogo, fasado ar inžinerinių sistemų atnaujinimas dažnai nėra įtraukiamos į pirminį biudžetą, tačiau realiai gali sudaryti reikšmingą bendros būsto kainos dalį“, – pažymi ekspertė.
Pamirštami renovacijos kaštai
Pasak R. Narės, būtent šiame kontekste itin svarbus tampa renovacijos klausimas, kuris neretai įvertinamas tik paviršutiniškai arba apskritai paliekamas nuošalyje. Namo atnaujinimas gali iš esmės pakeisti būsto vertę ir eksploatavimo kaštus, tačiau kartu tai reiškia ir papildomus finansinius įsipareigojimus, kurie gali tęstis ne vienerius metus.
„Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai tik po sandorio sužino apie jau priimtus sprendimus dėl renovacijos, todėl šis aspektas turėtų būti vienas pirmųjų analizuojant konkretų objektą. Renovacija gali reikšmingai sumažinti energijos sąnaudas ir padidinti turto vertę, tačiau kartu ji sukuria ilgalaikius finansinius įsipareigojimus. Todėl prieš priimant sprendimą svarbu aiškiai įsivertinti, kokio dydžio įmokos laukia ir kaip jos paveiks bendrą mėnesinių išlaidų struktūrą“, – teigia banko atstovė.
Paskolos sąlygos – svarbus ne tik įnašas
Vertinant būsto įsigijimą, ne mažiau svarbus yra ir finansavimo aspektas, kuris senos statybos objektų atveju dažnai turi papildomų niuansų. Pasak R. Narės, bankai tokį turtą vertina kompleksiškai, atsižvelgdami į likvidumą ir konkurencingumą rinkoje ateityje. Tai reiškia, kad sprendimą gali lemti būsto energetinė klasė, nusidėvėjimo lygis ar galimas papildomų investicijų poreikis.
„Tokiais atvejais pirkėjams ypač svarbu dar prieš priimant sprendimą pasikonsultuoti su banku ir įsivertinti ne tik būsto įsigijimo, bet ir jo atnaujinimo finansavimo galimybes. Priklausomai nuo situacijos, gali būti derinami sprendimai, leidžiantys finansuoti ir patį būstą, ir jo remontą ar modernizavimą“, – sako R. Narė.
Anot jos, vienareikšmiškai geresnio pasirinkimo nėra – tiek naujos, tiek senos statybos būstas turi savų privalumų ir rizikų. Esminis skirtumas atsiranda tuomet, kai sprendimas priimamas įvertinus visus finansinius aspektus, o ne vien pradinę kainą.
