Vilniaus biurų rinka šiemet išgyvena svarbų pokyčių etapą – pasiūlai viršijus paklausą, vakansijos lygis pasiekė seniai matytas aukštumas, todėl vystytojai mažina apsukas. Vis dėlto ekspertai ramina, jog komercinio NT rinka žengia į natūralų brandos etapą ir dar šiais metais laisvų biurų plotų dalis sostinėje turėtų mažėti.
A klasės biurų plėtros apimtys mažėja
Pirmąjį 2026-ųjų ketvirtį centrinėje Vilniaus miesto dalyje įsikūrusių A klasės biurų vakansija perkopė jau seniai neregėtą 13 proc. ribą. Bene ženkliausiai prie to prisidėjo vieno iš naujų biurų Konstitucijos prospekte atidarymas, kuris rinkos pasiūlą papildė per 10 tūkst. kv. metrų, tuo metu bendras A klasės biurų plotas sostinėje pasiekė 548 tūkst. kv. metrų.
„EIKA Development“ turto valdymo departamento direktorius Giedrius Brūzgė teigia, kad šiandieninę situaciją rinka numatė dar pernai, dėl to daugumos vystytojų gretose buvo priimti sprendimai laikinai pristabdyti A klasės biurų plėtros planus.
„Metų pradžia biurų rinkoje didelių siurprizų nepateikė, nes Konstitucijos pr. atidaryto biuro ploto įtraukimas į vakansijos statistiką buvo tik formalumas. Nors visų laikų antirekordo nepasiekėme, šiuo metu vakansija yra išties aukšta, o naujausi Vilniaus A klasės biurų projektai kol kas išnuomoti tik apie 50 proc.
Vis dėlto esama situacija ilgai tęstis neturėtų, nes A klasės segmente naujos plėtros apimtys mažėja. Dabar statomų projektų apimtis yra ribota, o reikšmingo ploto naujų projektų artimiausiu metu baigti nenumatoma. Tai reiškia, kad rinka turės pakankamai laiko suvirškinti sukauptą vakansiją, kuri dar šiais metais turėtų pradėti trauktis“, – sako G. Brūzgė.
B klasės biurų rinkoje – atsargus optimizmas
Toliau nuo sostinės centro įsikūrusiuose B klasės biuruose, kurie sudaro virš 659 tūkst. kv. metrų ploto, fiksuojama kiek kitokia situacija. Per artimiausius dvejus metus rinką turėtų papildyti daugiau nei 60 tūkst. kv. metrų naujo biurų ploto, tačiau vystytojai dėl to nesibaimina.
„B klasės segmento vystytojai šiuo metu pasižymi optimizmu, tačiau turi tam svarias priežastis. Vakansija yra ne tik stabili, bet ir sumažėjusi iki 8 proc., o dabar statomų ar tik ką baigų statyti naujų biurų jau yra išnuomota 57 proc. Tai – geresnis rodiklis nei A klasėje“, – situaciją nužvelgia NT ekspertas.
Nors skaičiai nemeluoja, G. Brūzgės teigimu, po jais gali slėptis tikroji rinkos situacija, kuri ne visada yra tokia pozityvi. Anot jo, šiemet B klasės biurų vakansijos stabilumui labai pagelbėjo ne privataus verslo, o viešojo sektoriaus ir ugdymo įstaigų aktyvumas.
„Pirmąjį šių metų ketvirtį viešojo sektoriaus atstovai ir ugdymo įstaigos B klasės segmente išsinuomojo net 19 tūkst. kv. metrų ploto, kas sudarė daugiau nei du trečdalius bendro rinkos užimto ploto. Jei ne šie sandoriai, tai būtų buvęs vienas silpnesnių ketvirčių nuomos istorijoje pagal realią verslo paklausą“, – tvirtina pašnekovas.
Biurų perteklius kuria naujas galimybes
Nors tiek A, tiek B klasės biurai susiduria su savais iššūkiais, susiklosčiusioje situacijoje taip pat gimsta ir naujos galimybės. Štai pirmąjį šių metų ketvirtį perteklinės biurų patalpos vis dažniau buvo konvertuojamos į kitokio pobūdžio erdves.
„Pasiūlai viršijant paklausą dalis verslo centrų ir biurų pastatų natūraliai lieka su daug laisvo ploto, kuris neneša jokios vertės. Investuotojai mato tame galimybes ir vis dažniau įsigyja tokius objektus ne tolesnei biurų plėtrai, o konversijai“, – sako G. Brūzgė.
Reziumuodamas Vilniaus biurų rinką, NT ekspertas priduria, kad, nors šis laikotarpis vystytojams ir investuotojams nėra pats palankiausias, esama situacija paprasčiausiai įkūnija rinkos perėjimą iš augimo fazės į brandos etapą, kuris amžinai nesitęs.
„Aukšta vakansija lemia palankią situaciją nuomininkams, kurie gali rinktis iš plataus pasiūlos spektro, derėtis dėl sąlygų ir skirti daugiau laiko sprendimams priimti. Bet svarbu suprasti, kad tokia situacija ilgai nesitęs, nes nauja pasiūla, kaip ir vakansija, mažės. Dėl to visa rinka dar šiais metais turėtų sugrįžti į labiau subalansuotą lygį“, – užbaigia „EIKA Development“ atstovas.
